12.16 부동산 대책 핵심 (3) 양도세

이번시간에는 양도세 개정에 대해서 알아보겠습니다. 

 

1. 장기보유특별공제 강화 (1주택자)

 양도세를 쉽게 빠져나갈수 있는 방법은 1세대 1주택자입니다. 바로 최대 80% 장기보유특별공제 라는것을 이용하면 되는것이지요. 즉 오래 집을 가지고 있으면 그만큼 세금을 공제해 주는것입니다. 예를들어 집값이 올라서 차익이 1억이면 10년이상 집을 보유하고 있다가 팔면 8천만원을 공제해준다는것입니다. 그럼 2천만에 대한 세금만 내면 되는것입니다. 그에 비해서 다주택자는 20%만 공제해주는것이지요.  말그대로 주택을 여러채 가지고 있으면 세금요율이 무지무지하게 올라가는 제도입니다. 

 

2019년 기준 공제량 (12.16대책 이전)

- 3년이상 보유: 1주택자 24%  다주택자 6%

- 5년이상 보유: 1주택자 40%  다주택자 10%

- 10년이상 보유: 1주택자 80% 다주택자 20%

 

12.16대책에서는 무엇이 바뀌었는가? 1세대 1주택의 경우 비슷합니다만, 여기에 거주기간을 요건으로 추가되었습니다.

2021년 1월 1일부터 적용됩니다. 거주기간이 필수가 되는군요.

 추가로 2년이상 거주한 경우에 위의 1주택 장기보유특별공제가 적용됩니다. 1주택이라도 집을 사놓고 거주하지 않았다면 위의 혜택을 받을 수 없습니다. 자기는 전세살면서 집없이 아파트를 투자하는 갭투자 (1주택 갭투자) 분들이 좀 어려움을 겪겠지요? 갭투자를 차단하려는 목적인듯 싶습니다.

 

2. 2주택자

위의 공제량이 1주택자에 비하여 작긴하지만 이를 받기위해서는 취득일로 부터 1년 이내에 자기가 구입한 주택으로 전입하여야 합니다. 그리고 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 비과세 해택을 줍니다. 2주택이 투기의 목적이 아닌 집을 갈아타려는 목적이다 라는것을 증명해 내라 입니다. "1년이내 기존주택 처분하고 1주택자가 되라" 이게 핵심이죠.

 

3. 분양권도 포함

예를들어 기존주택이 있는데 분양권을 가지고 있으면?  이것도 주택으로 간주하도록 바뀌었습니다. 대폭강화되었지요. 싫으면 빨리 주택 팔아야죠~

4. 2년미만 주택에 대한 양도소득세율

2년미만에 주택을 팔면 어떻게 될까요? 단타투자자들에게 해당됩니다. 2년을 가지고 있다가 집을 팔면 수익의 절반이 세금이네요. 헐~ (2021년부터 적용됩니다.)

 

5. 한시적인 양도소득제 중과 배제

조정대상 지역내에 다주택자에 대해서 양도소득세 중과가 한시적으로 배제되었습니다. 근데 10년이상 보유하고 있어야 하지요. 다주택자에게 일종의 퇴로를 열어준것입니다. 즉" 내년 2020년 6월까지 팔면 봐줄께" 이거네요.

다주택자라면 내년 6월이내에 팔면 양도소득세 중과가 먼제가 되고, 장기 보유특별공제 혜택도 받을 수 있으니 이때까지 팔지 않으면 이후에는 양도세 뿐만 아니라 보유세등 세금을 엄청나게 두들겨 맞습니다.

강남에 15억이 넘는 고가 아파트를 두채를 보유하고 있으면 (20억이상) 보유세가 기존에 비해 70~80%정도 오르게되고, 양도세중과도 피할 수 없게됩니다. 빨리 팔아야겠지요. 근데 대출을 규제해놔서 과연 팔릴까 의문입니다. T.T 그걸 대출없이 누가 살수 있을까요? 이래저래 딜레마 입니다.

 

6. 결론

 

2주택자가 무조건 투기세력일까요? 예를들어 본인이 집이 있는데, 돈을 모아서 좀 더 넓은 평수로 이사를 가고 싶습니다. 그러면 일단 기존집을 두고, 넓은 집을 사겠죠? 그리고 후에 시기를 봐서 기존집을 처분할 것입니다. 그러다보면 2주택인 시기가 반드시 오게 되지요? 이분들이 투기세력인가요? 절대 아닙니다. 거주목적이 다분한 경우입니다.

그리고 지방근무로 인해서 주말부부인 경우에 서울에도 집이 있고, 지방에도 집이 있을수 있습니다. 이런분들이 투기꾼인가요? 물론 투자 목적일수도 있겠지만 안그런 경우도 있습니다.

 

반대로 1주택자가 무조건 실수요자 일까요? 꼭 그렇지만은 않습니다. 지방에 살면서 서울에 집을 사서 갭투자를 하는 경우도 많이 있습니다. 1주택자가 투자자인 경우도 많이 있는 것입니다.

 

위의 대책은 이를 구분해서 투자자들에게 양도세를 많이 물리겠다는 것이고 투기세력을 근절하겠다는 것이라는 의지가 포함된것 같습니다. 그러나 수많은 케이스가 있는데 하나의 잣대로 묶어서 세금을 부과한다면 억울한 사람들이 분명히 생길것입니다. 

 

정부는 그 어떤것도 바꿀수 있는 힘이 있습니다. 투기세력이 정부의 정책을 이기지는 못합니다. 여러가지 복합적인 이유때문에 예를들어, 너무 강력한 대책이면 지지율에 영향이 있고, 부작용이 속출할 수 밖에 없습니다. 그러다보니 조심스럽게 단계단계 접근하는 것입니다. 개인적인 생각에 12.16대책 정도 왔으면 초강력 대책인데, 여기서도 약발이 안먹힌다면 다음 또 강력한 대책이 등장할 것입니다. 이러다보면 억울하게 세금만 더 내는 분들도 생길것이고 소위 선의의 피해자가 생길 수 밖에 없습니다. 그리고 부작용이 속출할 것입니다. 그러면서 시장은 정부 의도대로 갈 수 밖에 없습니다.

 

아무쪼록 집값이 안정화되고 건전한 부동산 매매가 활성화 되어서 진짜 집은 거주목적이 되었으면 좋겠습니다. 그렇다고 폭락장이 좋을 수는 없습니다. 주택시장이 폭락하면? 다 같이 한강가는거지요. 국가경제가 무사할리가 없습니다. 폭락하면 집을 살수 있을까요? 어떤 바보가 집값이 폭락한다는데 집을 살수 있을까요? 지금 10억하는집이 7억이 되면 여러분은 살수 있나요? 그집이 5억이 될수도 있고, 반토막날수 있는데. 만약 집값이 폭락하면 내집마련은 더 멀어지는것입니다. 어디가 바닥인지 알 수가 없으니깐요. 

 

제일 좋은것은 집값의 안정화입니다. 혹은 서서히 거품이 빠지면서 가격이 연착륙 하는 것입니다. 집값 폭등은 지금 현 한국에서 발생하는 모든 문제의 근원인듯합니다. 심지어 저출산과도 밀접한 연관이 있습니다. 살집이 없는데 애기를 어떻게 낳습니까?

 

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[작업은계속되어야한다] - 12.16 부동산 대책 핵심 (1) 대출규제