12.16 부동산 대책 핵심 (2) - 보유세 및 공시가격

두번째 단계로 보유세로 넘어가겠습니다. 작년에 2018년 9.13대책에서 부동산 보유세를 강화 하였는데 1년만에 다시 상향되었습니다. 뭐 이유야 아시겠지만, 온통 부동산 관련 기사 댓글을 보면 보유세가 너무 낮은것에 대한 비판이 많아서 그런거 아닐까 생각됩니다. 보유세 관련해서는 공시가격인상방안이라고 12월17일 바로 어제 후속대책이 또 발표가 되었네요. 이거 관련해서 말씀드릴께요.

 

사실 개인적인 생각은 이렇습니다. 부동산이 활황기에는 보유세 인상 아무 의미 없습니다. 사자의 깃털에 잔기스주는 것과 똑같은 피해죠. 1년만에 2억 3억씩 올라가는데, 몇백만원 몇천만원이 대수겠습니까. 그러나, 현재는 부동산 활황기가 살짝 풀이 꺽였어요. 물론 앞으로도 쭉 상승할지 하강할지 아무도 모르는것이지만, 꺽인건 사실인듯합니다. 모든 부동산에는 사이클이란것이 있기 때문에 올라가면 반드시 조정기간이 존재합니다. 그 시기를 예측 못할 뿐이지요. 이럴때에 이런 보유세까지 맞아버리면, 과연 영향이 없을까 싶네요. 

 

 

1. 어떻게 변했을까?

일단 어떻게 올랐는지 살펴보겠습니다. 

보유세 인상방안, 에이~ 이렇게 보면 별로 안오른거 같은데? 과연 그럴까요?

가만보면 다주택자에 대한 비율이 상당히 올라갔습니다. 특이한 것이 3억이하 서민이라 보여지는 곳에서도 0.1%인상이 되었습니다. 그런데 요거보다 좀 무서운게 있습니다. 바로 전술한 바와 같이 12.17에 발표된 공시가격 현실화 방안이 있지요. 

 

2. 공시가격?

공시가격은 무엇인가? 공시가격은 세금을 걷기위해서 혹은 다양한 부분에서 활용하기 위해서 주택이나 토지에 Official한 가격기준을 부여하는것입니다. 이것을 기준으로 많은 부분에서 활용합니다. 그런데~~~~~ 12.16대책 하루만에 공시가격 신뢰성 제고방안이 바로 발표가 되었습니다. 엄청난 속도전이네요.

보유세율 인상보다 이게 더 무섭다.

사실 공시가격을 건들지 않으면 저 위에 표를 마음껏 올린듯 큰 의미가 없습니다. 공시가격을 기준으로 공제하고 세금을 부과하기 때문입니다. 예를들어, 15억짜리 아파트가 있다고 치자. 이것의 공시가격이 약 10억이라고 치면, 1주택자의 경우 9억의 공제가 있게되죠. 15억에 세금을 부과하는것이 전혀아님. 15억은 완전 호가, 싯가이고, 공시가격에 공제를 하고 세금을 부과합니다. 따라서, 10억 - 9억 = 1억에 대한 세금만 세율에 따라서 부과하게 되는것입니다.

 

그럼 공시가격을 올리면? 이걸 12억으로 올리면, 같은 기준으로 12억-9억 해서 3억에 대한 세율을 부과하게 되며 약 3배의 세금이 나오게 됩니다.  현재 대략 집값의 70% 미만 수준으로 공시가격이 정해져있는데, 이걸 최대 80%수준까지 끌어올리겠다는 것입니다.

 

- 9억~15억 : 70%

- 15억~30억: 75%

- 30억이상: 80%

 

이와같이 공시가격을 올리려고 발표가 되었습니다.. 우선 9억초과하는 아파트 중심으로 세율을 인상하겠다는 의지가 들어있다고 볼수 있어요. 12.17대책을 보면 아파트 단지마다 위치마다 이런 인상율이 다 틀려질 전망입니다. 이걸 현실화율 제고분(알파) 라고 합니다. 아래표를 보면서 예를들어봅시다.

시세 강남에 19억짜리 아파트가 있다고 치자구요. 현실화율이 65%라고 가정하고, 이것을 이번 대책을 통해서 현실화율 제고분 만큼 올라가는것입니다. 한번 계산해봅시다.

 

(목표% - 현재%) / 2 + (시세 - 9억원) / 2 라는 공식으로 산정됩니다. 즉, (75%-65%)/2 + (19억-9억) /2 = 10%란 숫자가 나옵니다.  즉 요 10%란 숫자가 현실화율 제고분 알파인 것이다. (저위에 표에 현실화율 제고분) 그만큼 올라갑니다.

 

이런 계산으로 하면 2020년에는 19억원 x 75%로 해서 총 14억 2천5백만원이 공시가격이 되네요. 원래는 19억 x 그래서 고가주택일수도 상향폭이 엄청 커졌습니다. 저게 10%올라가고 세율까지 확 올라가니 체감하는 보유세 인상은 엄청나게되겠네요. 

 

3. 이게 끝이아니다.

 위의 표는 2020년 계획이고 앞으로 쭉쭉 더 올리겠다고 하네요. 음, 과연 얼마나 올릴수 있을지 모르겠지만, 내년에 발표를 한다고 하는데 후덜덜한 계획임에는 틀림없습니다.

 

[작업은계속되어야한다] - 12.16 부동산 대책 핵심 (1) 대출규제