12.16 부동산 대책 (4) - 집값 전망

1. 경기는 안좋고 집값은 올라가고

요즘 많은것이 비정상 처럼 느껴집니다만, 특히 부동산에 대해서는 더더욱 그렇습니다. 우리가 예전에 경제시간에 교과서에 나온것을 한번 되짚어 보자구요.

 

- 경제가 나빠지면 자산가격이 떨어짐

- 경제가 좋아지면 자산가격이 올라감

 

정말 교과서 적인 이야기이지요. 그런데 이것이 요즘 지켜지지 않습니다. 우리나라 경제전망이 엄청 어둡지요. 좋은 소식은 하나도 없습니다. 출산율도 최저치라서 내년부터 인구가 감소하기 시작한다고 합니다. 수출전망은 어떤가요? 최악입니다.  중국에 밀려서 많은 산업이 맥을 못추고 있습니다. 반도체 정도만 선전하고 있고, 대부분 경쟁력을 잃어가고 있습니다. 나라는 늙어가서 성장동력이 점점 사라지고 있고, 사람들이 없어지다보니 내수는 침체되고 자영업은 어려워집니다. 우리나라는 수출로 먹고 사는 나라인데 수출또한 신통치 않습니다. 

 

그러나 집값은? 2014-2015년 이후로 꾸준히 올라가고 있습니다. 

제가 전세로 거주하는 아파트 가격 변화입니다. 꾸준히 상승하죠. 거의 두배올랐네요. 4년동안에 ㅎㅎ

사람들이 이를 근거로 경기는 안좋은데 자산가격만 올라가는 거품현상이라고 진단하기도 하고 언젠가는 꺽일거다 라고 판단합니다. 폭락을 주장하는 분들의 근거중에 하나이죠. 그런데 정부가 부동산 대책을 발표만 하면 천정부지 오릅니다. 꺽일줄 모르고 계속 올라갑니다. 쭉쭉~

 

 

2. 교과서가 틀린걸까? 돈이 넘쳐나는 시대

 

저 위에 교과서 적인 개념을 가지고 분석하면 결코 정상적인 상황은 아닙니다. 교과서는 말합니다. "경제가 안좋은데 자산가격이 오르면 분명 버블이다." 그런데 말입니다. 교과서는 교과서입니다. 아무리 분석적이고 이론은 좋아도 실제와 맞지 않으면 예전 이론입니다.

 

미국과 일본의 경우를 보겠습니다. 미국이 2008년 경제위기 이후에 자산거품이 붕괴되고 위기를 극복하기 위하여 양적완화를 실시합니다. 돈을 무지하게 찍어내는거죠. 예를들어 1억이 필요하면 1억을 지들이 만드는 겁니다. 마치 마르지 않은 샘물같습니다. 예전에는 돈이 필요하면 국가의 세금, 금리를 조절해서 국가가 돈을 마련했는데, 이제는 돈을 만들어버립니다. 많은 경제학자와 전문가들이 부작용을 지적했지요. 저렇게 돈을 찍어대다가 화폐가치가 떨어지는 부작용 말이예요.

그런데 큰 부작용이 있었나요? 아니요. 오히려 최소한 미국경제는 확 살아났습니다. 2009년 서브프라임 사태 이후에 불과 5년안에 경제위기를 극복했습니다. 시중이 돈이 막 쌓이다보니 부동산, 주식으로 돈이 몰립니다. 더불어 경기도 좋아지죠. 꺼지지 않은 동력같아요. 엄청난 경기부양 효과입니다.

우리 친숙한 천재적인 양적완화라는 구상을 하신 버냉키~ 경제정책의 새로은 페러다임을 제시하셨다.

일본도 마찬가지입니다. 잃어버린 20년 30년 이런것을 요즘 극복하고 있는것 처럼 보입니다. 아베노믹스라고 들어보셨지요? 미쿡을 보면서 오호라 하면서 똑같이 엄청나게 돈을 찍어냅니다. 그걸로 자산가격이 오르고 경기가 살아납니다. 정말 천재적인 생각이지요. "돈이 필요하면 돈을 만들면 된다." 정말 새로운 페러다임입니다.

 

이 모든 것이 자산가격을 받들고 있습니다. 국가 정책이 돈을 찍어내는 정책이라면 자산 가격은 절대 꺼지지 않습니다. 돈이 넘쳐나니 모든 자산가격과 주식이 올라가고 경제가 활활 타오르는것이지요.

 

저도 경제학자가 아니라서 잘모르겠습니다. 진짜 좋은건가? 부작용이 나중에 한번 나오지 않을까? 그런데 근 10년이 지난 지금까지 본바로는 아직까지 치명적인 부작용은 없습니다. 모든것이 좋습니다. 미국 일본 입장에서 말이죠. 아무래도 저들은 자기들 돈이 세계경제의 기축통화역할을 하니깐 그런것일 수도 있습니다.

 

언젠가는 모두가 예상치 못한곳에서 부작용이 나와서 일시에 와장창 주저 앉을가능성도 있겠지요. 하지만 지금까지는 좋아보입니다.

 

3. 우리나라는? 

우리나라도 금리가 아직까지 매우 낮습니다. 높아질 기미가 보이지 않고, 아마 높일수도 없을것입니다. 은행에서 대출도 아주 쉽게쉽게 저금리로 해주었습니다. (물론 대출이 국가정책 때문에 점점 막히고 있지요) 주택담보대출 뿐만아니라 전세자금 대출로도 돈을 마련해서 부동산에 막 쏟아졌습니다. 

 

거기다가 정부정책에 맞추어서 사람들의 불안심리가 폭팔하여 지금아니면 집을 못산다 라는 생각에 2017년말부터 정부가 정책을 발표하자마자 가격이 폭등했습니다. 금리가 계속 낮고 대출이 쉽다보니 시중에 돈이 넘쳐나고 주식도 마땅치 않으니 계속 부동산으로 몰리는 거였죠. 거기다가 심리적요인까지 덤으로~ 

 

 

4. 폭락이 오나?

과연 폭락이 올까요? 혹은 집값이 떨어질까요? 단언컨데 떨어진다 입니다. 근데 문제는 그게 언제냐 이거죠. 100% 떨어집니다. 근데 그게 언제냐는 모릅니다. 근데 중요한건 떨어진 다음에는 언제가는 분명 다시 오릅니다. 100% 1000% 장담합니다.

 

즉, 집값이 떨어지고 안정화되도 분명히 다시 올라갑니다. 시기의 문제입니다. 일본처럼 30년후에 다시 올라가냐, 혹은 3~4년후에 올라가냐등등. 너무 당연한 이야기인가요? ㅎㅎ

시간과 집값의 그래프, 지금은 A일가요? B일까요? C일까요? 

약간 단순화 시키면 위의 그래프 처럼 될겁니다. 큰 시간으로 놓고 단순화된 직선을 그으면 저 직선처럼 올라 갈겁니다. (물론 전쟁 자연재해등이 크게 오면 직선의 기울기가 완만해지던가 하락폭이 너무 커서 회복하는데 시간이 걸리겠지요)

약간 확대해서보면 매수 시점이 A점이냐 B점이냐 C점이냐의 문제입니다. 물론 A점에서 사면 가장좋죠. 근데 그 시점은 아무도 모른다는 것입니다. C점에서 사면 아무래도 최악이죠. 그러나 약간의 손해나 이득의 문제일뿐 기다리면 됩니다.

근데 그게 3년일지 5년일지 10년일지는 아무도 모르는 일이죠. 내가 산시점이 A,B,C는 신만이 아는문제고 자기 팔자려니 생각하시면 됩니다. 

 

5. 지금 사도되나? (정말 개인적인 생각)

나는 A점에 사고 싶은데 하실겁니다. 일단 문제는 A점이 어딘지 모릅니다. 집값이 막 떨어진다고 가정해보자구요. 그때 집을 사실수 있으시겠어요? 10억집이 8억이되면 과연 사실수 있으시겠어요? 더 떨어질것 같은 불안감이 들수 밖에 없습니다.

집값이 오른다고 가정해보자구요. 이게 C점이면 어쩌지? 괜히 상투잡는거 아닌가 하는 불안감에 살수 없습니다. 즉, 이래저래 살수가 없습니다. 

 

개인적인 결론은, 언제 사야되나 라는 말은 크게 의미가 없어보인다 입니다. 주택을 거주의 목적으로만 보시고 이자수준을 감당하실 수 있으실때 (절대무리하지 마시고) 사는것은 나쁘지 않아보입니다. 집값이 하락할때 존버가 불가능하시다면 저라면 안사겠습니다. 주거의 목적이라면 집값이 떨어진들 오른들 이자만 상환할 능력이 되면 아무 문제 없겠지요. 

 

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