12.16 부동산 대책 핵심 (1) 대출규제

 어제 정말 급작스럽게 너무너무 갑작스럽게 부동산 대책이 국토부에서 부동산 대책이 나왔습니다. 요즘에 집값으로 인해서 정부가 비판을 많이 받는 상황에서 갑작스럽게 등장한 것이지요. 사람들이 이에 대해서 많이들 이야기 합니다만, 결론은 응??? 입니다. 대출규제가 된다더라 정도만 알고 있고 나머지는 좀 어렵습니다. 그래서 대출관련 부분만 부곽되어서 이야기하고 있고, 일부 분들에게 많은 비판을 받고 있습니다. 

이번에는 진짜 핵폭탄급이다

근데 이게 다일까요? 이번 글에서는 이에 대해서 이해할 수 있도록 좀 쉽게 설명드리겠습니다.

 

이번 12.16부동산 대책은 크게 4가지만 보시면됩니다. 

 

  - 대출규제

  - 보유세 강화

  - 양도세 대폭 보완

  - 청약 조건 강황

 

이중에 사람들은 대출규제만 보고 있지요. 이게 제일 와닿으니깐요. 그러나 나머지 3개도 꽤 후폭풍이 있습니다. 그럼 지금부터 하나하나 쉽게 설명드리겠습니다. 우선 글이 길어질수 있으므로 하나씩 나눠서 할께요. 일단 대출규제부터 들어가겠습니다. 

이게 핵심

1. 9억넘는 아파트는 LTV 20%적용

한마디로 시가 9억이 초과하는 아파트를 살때 9억이 초과되는 분만큼 LTV(담보인정비율)을 20%만 적용해준다는 겁니다. 9억이 안넘어가는 부분은 기존대로 40%까지 대출이 가능합니다. 

 

예를들어 보겠습니다. 20억짜리 강남의 아파트를 산다고 보시죠.

20억이므로 9억이 초과되는 비율은 11억입니다. 즉 대출을 할수있는 최대금액은 총 아래와 같습니다.

   => 9억 x 40% + 11억 x 20% = 5.8억

절대 오해하지 마셔야 할것이 무조건 20%가 아니라 위에 예처럼 초과분에 한하여 20%입니다. 

 

 

2. 15억 초과하는 주택 대출금지

근데 이거보다 충격적인 항목이 시가15억 초과하는 초고가 아파트 (요즘 강남은 다 15억 넘지 않나요?ㅋㅋ) 에 주택구입용 주택담보 대출을 금지 시킨것입니다. 이건 진짜 쇼킹합니다. 근데 더 쇼킹한건 다주택자건 무주택자건 상관없이 모두 대출 금지를 해버렸습니다. 헐~~ 개인적으로는 이부분이 젤 핵심인듯 합니다.

 

 

3. DSR 40%이내로 관리

그런데 여기 하나가 더있습니다. 그전에 DSR을 우선 알고 가셔야 합니다. DSR은 (Debt Service Ratio)입니다. 어려운 개념은 아닌것이 연봉이 5천인 A씨가 있습니다. A씨가 은행에 대출 원리금으로 갚는 돈이 총 2500만원 이라고 가정합시다. 그럼 DSR은 50%(=2500/5000 x 100) 입니다. 은행에 원리금으로 2천만원을 내면 DSR은 40%입니다. 

 

이번 대책은 이 DSR을 40%로 관리하겠다고 합니다 (2년안으로 이거 모두 40%로 관리 하겠다고 하네요). 즉, 연봉 5천이면 1년에 은행에 갚는 원리금이 2천만을 초과하면 대출을 못하는것입니다. 내가 연봉이 작으면 대출도 많이 안되는겁니다.

 

대출규제만 볼때 과연 이번 조치의 효과는 무엇일까요? 저같은 무주택자 가난한 서민은 아무 영향이 없습니다. ㅋㅋ 일단 15억 넘는 아파트를 구입하고자 하는  실소유자자까지 크게 위축됩니다. 내가 진짜 거주목적에서 강남의 부동산을 사고 싶어도 못사는것입니다. 세상에 15억이 넘는 캐쉬를 가지고 있는 실소유자가 얼마나 될까요? 이렇게 까지 감수하고서라도 초고가 주택(15억넘는것) 수요를 차단하겠다는 것입니다. 

 

근데 왜 15억 넘는 아파트를? 강남집값이 전체 집값을 선도한다고 보고 있습니다. 강남이 꺽이면 한풀 꺽일 것이라는것이 분석이지요. 적의 장군을 잡으면 적군의 사기가 꺽이고 전투력이 감소되잖아요. 이런 원리인것 같습니다. 

 

4. 전세대출을 이용한 갭투자를 방지

 

i) 9억 초과 주택을 보유하는 사람들은 전세대출이 제한됩니다. 이러면 내가 주택을 보유하고 있는 입장에서는 갭투자를 할 수가 없겠지요? 자기 주택을 다른 사람 전세주고 자기는 다른데가서 전세로 들어가서 살아야 하는데, 전세대출이 안되니깐 이게 좀 힘들어 진겁니다. 

 

ii) 전세자금대출을 받은 후에 시가 9억초과 주택을 매입하거나 할때는 전세자금대출을 회수해간답니다. 즉, 내가 어떤 아파트에 전세를 살고 있는데, 그 상태에서 9억이 넘는 아파트를 갭투자 목적으로 매입할 수가 불가능해지는거죠. 매입하면 전세자금대출 분을 토해내고 가야되지요.

 

근데 위의 대책들이 9억이상 주택만 해당됩니다. 저희 동네는 전혀 상관없습니다. ㅋㅋ

 

과연 이후에 어떻게 될것인가?

 

대출규제 관련된 항목은 크게 위의 4개와 같습니다. 보시면 알겠지만, 대상이 전부 9억이상 아파트에 해당됩니다. 9억이면 엄청 큰 돈이지만, 요즘 서울 주택 많은 지역이 9억을 초과하지요? 과연 어떻게 흘러갈지는 미지수 입니다만, 예전과같은 단기 폭등은 없을것 같습니다. 왜냐하면 대출을 다 막아놔서 이건 뭐 살수가 없지요. 갭투자도 요즘과 같은 상황에서 힘들죠.

 

말그대로 가뜩이나 거래가 없는데 거래량이 당분간 더 폭삭 주저 않을것 같구요. 만약 내가 돈이 필요해서 15억이상 주택을 팔고 싶어도, 도저히 팔리지 않는 그런 부분도 있을것 같습니다. 다들 존버 하시겠죠. 말그대로 집값 안정화에는 도움이 될듯 싶습니다.

 

오히려 다른 역효과가 날까요? 9억미만 아파트의 가격이 올라갈까요? 미래는 아무도 모르는 일이지요. 그런데 분명한건 우리나라 경제도 안좋고 자영업자들은 죽어나가지만, 우리나라 있는 사람들 확실히 자금이 많은것 같습니다. 없는 사람은 더 없어지고 죽어나가고 있는 사람들은 돈이 많아서 주체할수가 없는거죠. 양극화의 심화지요.

내 통장에 10억이 남으면 그걸 어떻게 할까요? 당연히 저라도 아파트를 사겠지요. 그러나 부동산이 여러 규제가 생겨서 막히면? 주택이 아니면 그 많은 돈이 어디로 몰릴까요? 이게 관건입니다. 과연 그많은 돈이 어디로 갈까요? 그냥 은행에 2% 이자받고 넣어놓을까요? ㅋㅋ

이 많은 돈을 어디다가 쓰란말인가?